Çoxmərtəbəli yaşayış binalarının saxlanılması üzrə maliyyələşdirmə modelinin qeyri-effektivliyi

Bakının şəhər infrastrukturunun uzunmüddətli dayanıqlılığı baxımından yanaşdıqda, bu gün qarşıda duran ən ciddi problemlərdən biri yeni yaşayış komplekslərinin tikintisi deyil, artıq mövcud olan yaşayış fondunun saxlanılması və istismarının təmin edilməsidir.

Son iyirmi il ərzində Bakı şəhərində yüzlərlə müasir çoxmənzilli yaşayış binası və yaşayış kompleksi inşa edilmişdir. Lakin təcrübə göstərir ki, tikinti başa çatdıqdan sonra tədricən həmin obyektlərin mövcudluğunu və təhlükəsizliyini təhdid edən sistemli bir problem meydana çıxır.

Söhbət bina və komplekslərin ümumi əmlakının saxlanılması xərclərinin sakinlər tərəfindən ödənilməsindən imtina edilməsindən gedir.

Mənzil qanunvericiliyinə əsasən, mənzil mülkiyyətçiləri çoxmənzilli yaşayış binasının ümumi əmlakının saxlanılmasına görə kollektiv məsuliyyət daşıyırlar. Dünya təcrübəsində məhz bu ödənişlər hesabına liftlərin fəaliyyəti, girişlərin işıqlandırılması, qazanxanalar, nasos stansiyaları, yanğın təhlükəsizliyi sistemləri, mühafizə, təmizlik, texniki heyətin fəaliyyəti, cari və əsaslı təmir işləri maliyyələşdirilir.

Lakin Bakı şəhərində son illərdə əks tendensiya müşahidə olunur. Sakinlərin əhəmiyyətli bir hissəsi binanın saxlanılması üzrə ödənişləri məcburi hesab etmədiyindən bu xərcləri ödəməkdən yayınır. Bununla yanaşı, onlar liftlərdən, mühəndis-kommunikasiya sistemlərindən, mühafizə xidmətlərindən və kompleksin bütün infrastrukturundan istifadə etməyə davam edirlər.

Nəticədə xidmət göstərən təşkilatlarda daimi maliyyə çatışmazlığı yaranır.

Bunun nəticələri isə yaxşı məlumdur:

liftlərin fəaliyyəti dayanır;
girişlərin sanitariya vəziyyəti pisləşir;
mühəndis-kommunikasiya sistemləri sıradan çıxır;
istilik və isti su təchizatı ilə bağlı problemlər yaranır;
xidmət heyətinin sayı azalır;
cari və əsaslı təmir işləri təxirə salınır;
binanın fiziki aşınması sürətlənir.

Bu vəziyyət həmin yaşayış binalarında və komplekslərdə həyat keyfiyyətinə də birbaşa mənfi təsir göstərir. Nəticə etibarilə ən çox zərər çəkənlər öz öhdəliklərini vaxtında yerinə yetirən vicdanlı sakinlər olurlar.

Əlavə problemlərdən biri də sakinlərin müəyyən qrupları tərəfindən alternativ idarəetmə strukturlarının yaradılmasıdır. Təcrübədə tez-tez rast gəlinir ki, mülkiyyətçilərin bir hissəsi ayrıca idarəetmə qurumu yaradır və nəticədə vahid yaşayış kompleksi bir-biri ilə rəqabət aparan və münaqişə yaşayan bir neçə idarəetmə mərkəzinə parçalanır. Effektiv idarəetmənin əvəzinə məhkəmə çəkişmələri, təşkilati xaos və infrastrukturun deqradasiyası baş verir.

Bu problem xüsusilə Bakı şəhərində son dövrlərdə müşahidə olunan güclü yağışlardan sonra daha da aktuallaşmışdır. Bir çox mühəndis sistemləri artan yüklənmələrə hazır olmamış, çoxsaylı binalarda son mərtəbələrdə yerləşən mənzillər su altında qalmışdır. Eyni zamanda, xidmət göstərən təşkilatların əksəriyyəti infrastrukturun modernləşdirilməsi və lazımi səviyyədə saxlanılması üçün tələb olunan maliyyə resurslarına malik deyildir. Nəticədə əlavə yük dövlət orqanlarının və bələdiyyə strukturlarının üzərinə düşür.

Avropa ölkələrinin təcrübəsi göstərir ki, bir çox dövlətlərdə çoxmənzilli yaşayış binalarının saxlanılması məsələsi daha sərt qaydada tənzimlənir. Ümumi əmlakın saxlanılması xərclərində iştirak etmək mülkiyyətçinin qeyd-şərtsiz vəzifəsi hesab olunur. Gecikdirilmiş ödənişlərə görə faizlər və maliyyə sanksiyaları tətbiq edilir, borclar sadələşdirilmiş məhkəmə prosedurları vasitəsilə tutulur, bəzi hallarda isə qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş məhdudiyyətlər, hətta mülkiyyət hüququnun itirilməsi ilə nəticələnən tədbirlər tətbiq oluna bilir. Belə hallarda mənzil hərrac yolu ilə satılır, borc məbləği tutulur, qalan vəsait isə keçmiş mülkiyyətçiyə qaytarılır.

Bundan əlavə, bir çox ölkələrdə kooperativ və ya idarəedici qurumların ehtiyat fondlarına məcburi ayırmalar sistemi mövcuddur. Bu vəsaitlər binanın və infrastrukturun əsaslı təmiri üçün istifadə olunur. Bunun sayəsində fasad hissələrinin qoparaq insanlara və nəqliyyat vasitələrinə zərər vurması, yanğınlar, su basmaları, qəzalı liftlər və digər təhlükəli hallar minimuma endirilir.

Hesab edirik ki, Azərbaycanda da bu sahədə mövcud hüquqi tənzimləmənin kompleks şəkildə təhlilinə ehtiyac vardır. Xüsusilə Mənzil Məcəlləsinin müddəaları, Nazirlər Kabinetinin normativ aktları və ümumi əmlakın saxlanılması üzrə yaranan borcların məcburi qaydada tutulması mexanizmləri xüsusi diqqət tələb edir.

Bu gün əsas məsələ artıq Bakıda nə qədər yeni bina tikiləcəyi deyil. Daha vacib məsələ mövcud yaşayış fondunun qorunması və dayanıqlı fəaliyyətinin təmin edilməsidir.

Çoxmənzilli yaşayış binalarının saxlanılması üçün effektiv maliyyələşdirmə mexanizmləri yaradılmadan şəhər mühitinin davamlı inkişafını təmin etmək mümkün deyil. Məhz buna görə də ümumi əmlakın saxlanılması üzrə ödənişlərin həyata keçirilməməsi problemi tədricən Bakı şəhərinin infrastruktur təhlükəsizliyi üçün əsas risklərdən birinə çevrilir və qanunvericinin, icra hakimiyyəti orqanlarının və bütövlükdə cəmiyyətin ciddi diqqətini tələb edir.

Çoxmənzilli yaşayış binalarının idarə edilməsində yaranan münaqişələrin sahibkarlıq fəaliyyətinə təsiri

Çoxmənzilli yaşayış komplekslərində yerləşən qeyri-yaşayış sahələrində fəaliyyət göstərən sahibkarların hüquqlarının qorunması məsələsi ayrıca diqqət yetirmək lazımdır.

Son illərdə Bakı şəhərində yaşayış komplekslərinin idarə olunması ilə bağlı müxtəlif qurumlar arasında münaqişələr daha tez-tez müşahidə olunur. Bir qayda olaraq, bu mübahisələrin əsas səbəbi müəyyən sakin qruplarının Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətlərini (MMMC) və ya alternativ idarəetmə strukturlarını yaratması və mövcud xidmət təşkilatlarının səlahiyyətlərini mübahisələndirməsidir.

Belə mübahisələr əksər hallarda məhkəmə müstəvisinə keçir və aylarla, bəzən isə illərlə davam edir. Lakin bu proseslərin ən ağır nəticələri məhkəmə zallarında deyil, bilavasitə yaşayış komplekslərinin ərazisində ortaya çıxır.

Təcrübədə rast gəlinir ki, məhkəmə çəkişməsi dövründə tərəflərdən biri kompleksin mühəndis infrastrukturuna faktiki nəzarəti ələ keçirməyə çalışır. Bunun nəticəsində elektrik paylayıcı qurğulara, işıqlandırma sistemlərinə, nasos stansiyalarına, generatorlara, texniki otaqlara və digər mühəndis infrastrukturu elementlərinə giriş məhdudlaşdırılır.

Əslində, tərəflər hüquqi mexanizmlərdən deyil, infrastruktur üzərində faktiki nəzarətdən istifadə etməklə üstünlük qazanmağa çalışırlar. Bu isə bir növ özbaşına “ədalət mühakiməsi” və ya “özünümühakimə” forması kimi çıxış edir.

Belə hallarda ən böyük zərəri mübahisə tərəfləri deyil, kompleksdə yerləşən qeyri-yaşayış sahələrində fəaliyyət göstərən sahibkarlar çəkirlər. Mağazalar, ofislər, restoranlar, xidmət mərkəzləri və digər kommersiya obyektləri çox vaxt heç bir aidiyyətləri olmadığı münaqişənin girovuna çevrilirlər.

Problem xüsusilə elektrik enerjisinin kəsilməsi və ya mühəndis sistemlərinin fəaliyyətinə maneələrin yaradılması zamanı daha kəskin şəkildə özünü göstərir. Sahibkarlar elektrik enerjisinə, kommunal xidmətlərə, icarə haqlarına və digər ödənişlərə görə öhdəliklərini vaxtında yerinə yetirsələr də, onların fəaliyyəti faktiki olaraq iflic vəziyyətinə düşə bilir.

Biznes fəaliyyətinin hər bir dayanma günü sahibkar üçün birbaşa maliyyə itkisi deməkdir. Bu itkilərə gəlirin azalması, müqavilə öhdəliklərinin yerinə yetirilməməsi, müştərilərin itirilməsi, fəaliyyət göstərmək imkanı olmadan əməkhaqlarının ödənilməsi və digər iqtisadi nəticələr daxildir.

Nəzərə almaq lazımdır ki, müasir yaşayış kompleksləri yalnız yaşayış məkanı deyil, eyni zamanda iqtisadi fəaliyyət mühitidir. Belə komplekslərdə yüzlərlə kiçik və orta sahibkarlıq subyekti fəaliyyət göstərir, məşğulluğun təmin olunmasına, vergi daxilolmalarına və əhaliyə xidmətlərin göstərilməsinə töhfə verir.

Bu səbəbdən yaşayış komplekslərinin idarə olunması ilə bağlı mübahisələrə baxarkən məhkəmələr yalnız münaqişə tərəflərinin maraqlarını deyil, həm də mübahisənin iştirakçısı olmayan, lakin onun nəticələrindən birbaşa zərər çəkən vicdanlı sahibkarların hüquqlarını nəzərə almalıdırlar.

Hesab edirik ki, qanunvericiliyin və məhkəmə təcrübəsinin təkmilləşdirilməsi zəruridir ki, çoxmənzilli yaşayış binalarında baş verən hər hansı korporativ və ya idarəetmə münaqişəsi kommunal xidmətlər üzrə öhdəliklərini vaxtında yerinə yetirən qeyri-yaşayış obyektlərinin fəaliyyətinin məhdudlaşdırılmasına səbəb olmasın.

Şəhər mühitinin davamlı inkişafı sahibkarlığın qorunması olmadan mümkün deyil. Buna görə də qeyri-yaşayış sahələrinin fasiləsiz fəaliyyətinin təmin olunması müasir şəhər komplekslərinin idarə edilməsinin əsas prinsiplərindən biri kimi qəbul edilməlidir. Bu prinsip hüquq və vəzifələrin balanslı bölgüsünü, vəsaitlərin operativ toplanmasını və binalarda, eləcə də infrastrukturlarda yaranan çatışmazlıqların və aşınmanın vaxtında aradan qaldırılmasını təmin edən təkmil qanunvericilik sisteminə söykənməlidir.

Şaiq Mirzəyev

Vəkillər Kollegiyasının üzvü

Hüquq elmləri üzrə fəlsəfə doktoru