Ali Məhkəmədən vicdanlı əldəetmə institutu üzrə yeni hüquqi standart

Ali Məhkəmənin 18 may 2026-cı il tarixli Qərardadı ilə daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əldə edilməsində “vicdanlı əldə edən” institutunun tətbiqinə aydınlıq gətirilib.

Bu Qərardad daşınmaz əmlak mübahisələrində reyestrə etimad, üçüncü şəxsin vicdanlılığı, dolayı sübutların qiymətləndirilməsi, saxta etibarnamə halları, əvəzsiz əldəetmə, vərəsəlik, eləcə də notarius və qeydiyyat orqanlarının məsuliyyəti baxımından mühüm hüquqi mövqe formalaşdırır.

Qərardadın əsas predmeti daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əldə edilməsi zamanı üçüncü şəxsin “vicdanlı əldə edən” hesab olunmasının şərtləri,sübut standartları,vicdanlılığı istisna edən hallar,reyestrə etimad prinsipi,notariusun və qeydiyyat orqanının məsuliyyəti ilə bağlı vahid məhkəmə təcrübəsinin formalaşdırılmasıdır.

Araşdırılan İşin əsasında klassik “saxta etibarnamə + çoxpilləli satış” sxemi dayanır:

- mənzil kirayəçidə olub;

- saxta etibarnamə ilə özgəninkiləşdirilib;

- daha sonra qısa müddətdə bir neçə dəfə satılıb;

- son alıcılar özlərini vicdanlı əldə edən hesab ediblər;

- əsas mübahisə: “əsl mülkiyyətçinin hüququ qorunmalıdır, yoxsa sonrakı əldə edənlərin?”

Qərardadın ən vacib hüquqi nəticələrindən biri ondan ibarətdir ki, “Vicdanlı əldə edən” institutu məhdud tətbiq olunur. Ali Məhkəmə açıq şəkildə qeyd edir ki, vicdanlı əldəetmə yalnız daşınmaz əşya hüquqlarına,dövlət reyestrinə etimada əsaslanan hallara tətbiq olunur. Çıxarışsız obyektlər, MTK müqavilələri, podrat müqavilələri, tələb hüquqları bu institutun tam klassik müdafiəsinə daxil deyil. Bu, praktikada çox ciddi nəticə yaradır.

Saxta etibarnamə halında vicdanlılıq avtomatik qorunmur.

Qərardadın ən kritik hissələrindən biri budur.Ali Məhkəmə qeyd edir ki,əgər etibarsızlıq reyestr qeydinin səhvliyindən yox,saxta etibarnamədən,təmsilçilik qüsurundan,iradə çatışmazlığından
yaranırsa,üçüncü şəxs sadəcə “mən vicdanlı alıcıyam” deyə bilməz. Bu, əvvəlki bəzi praktik yanaşmaları ciddi şəkildə dəyişir.

Ən mühüm yenilik: dolayı sübutlar kifayətdir

Bu qərardadın ən böyük hüquqi yeniliyi budur.Əvvəlki praktikada məhkəmələr çox vaxt: “alıcının pis niyyətli olduğunu birbaşa sübut et”yanaşması tətbiq edirdilər.Sözügedən qərardadda Ali Məhkəmə göstərir ki, vicdansızlıq yalnız düzünə sübutlarla yox, dolayı sübutların məcmusu ilə də sübut edilə bilər. Bu isə mülkiyyətçinin sübut yükünü əhəmiyyətli dərəcədə yüngülləşdirir.

Ali Məhkəmə hansı halları şübhəli hesab etdi?

Qərardad faktiki olaraq “risk indikatorları” siyahısı hazırlayıb. Məsələn:

- qohumlar arasında satış;

- bazar qiymətindən çox aşağı qiymət;

- alıcının real maliyyə imkanının olmaması;

- əşyanın faktiki təhvil verilməməsi;

- alıcının məhkəməyə maraq göstərməməsi;

- formal alıcılıq görüntüsü;

- notarius depozitinin şübhəli istifadəsi;

- eyni əmlakın sürətli təkrar satışları;

- alıcının obyektə baxmaması;

- real istifadə niyyətinin olmaması.

Qərardadda göstərilir ki, bunların məcmusu vicdansızlığı göstərə bilər. Bu, praktikada çox ciddi presedentdir.

Uydurma əqdlərə yeni yanaşma

Ali Məhkəmə açıq şəkildə qeyd edir ki, bir çox hallarda “vicdanlı əldə edən görüntüsü” yaratmaq üçün formal müqavilələr bağlanır. Yəni qərardad formal alıcını deyil, real vicdanlı şəxsi qoruyur.Bu, xüsusilə ailədaxili transferlər,nominal alıcılar, “texniki alıcı” sxemləri, gizli razılaşmalar üçün çox ciddi nəticə yaradır.

Əvəzsiz əldə edənlər qorunmur

Çox vacib hüquqi nəticə həm də ondan ibarətdir ki, bağışlama, hədiyyə, əvəzsiz keçid hallarında vicdanlı əldəetmə müdafiəsi tətbiq edilmir.Bu, çox ciddi mövqedir.Yəni əmlakı hədiyyə alan şəxs əsl mülkiyyətçinin hüququ qarşısında üstün müdafiə əldə etmir.

Vərəsələr də “vicdanli əldə edən” sayılmır

Qərardadın ən mühüm hissələrindən biri də budur. Ali Məhkəmə qeyd edir ki,vərəsələr müstəqil dövriyyə iştirakçısı deyil, onlar miras qoyanın hüquqi vəziyyətini olduğu kimi qəbul edirlər. Bu səbəbdən əsassız qeydiyyatlı əmlakı miras alan vərəsə vicdanlı əldə edən kimi qorunmur.

İkili qeydiyyatla bağli çox vacib mövqe

Əgər əvvəlki qeyd ləğv edilmədən ikinci qeydiyyat aparılıbsa, bu halda sonrakı alıcı vicdanlı əldəetməyə istinad edə bilməz. Qərardada əsasən əgər reyestrin özündə paralel və ziddiyyətli mülkiyyət qeydləri varsa, artıq sonrakı alıcı: “mən reyestrə güvəndim” arqumentinə tam istinad edə bilməz. Bu, reyestr mübahisələri üçün çox ciddi nəticədir.

Notariuslarla bağlı çox sərt mövqe

Qərardad notariusların məsuliyyətini vurğulayır.Qərardada əsasən notarius sadəcə sənəd yoxlayan texniki şəxs deyil, o tərəflərin real iradəsini yoxlamalı,riskli əməliyyatları aşkar etməli,şübhəli hallarda rəsmiləşdirmədən imtina etməlidir. Xüsusilə qeyd edilir ki, boşanmadan sonra köhnə etibarnamə,həddən artıq ucuz satış, xaricdən verilmiş etibarnamə, qeyri-adi davranışlar risk siqnallarıdır.

Qeydiyyat orqanlarının məsuliyyəti

Ali Məhkəmə reyestr orqanlarının da məsuliyyətini ayrıca vurğulayır. Əsas nəticə: reyestr sadəcə texniki baza deyil, ona etimad hüquqi müdafiə yaradır. Bu səbəbdən yanlış qeydiyyat, ikili qeydiyyat,gecikmiş etiraz, əsassız qeyd zərər məsuliyyəti yarada bilər.

Nəticə etibarilə bu qərardadla müəyyən olunmuş hüququ mövqeyə əsasən:

- formal alıcı müdafiəsi zəifləyəcək;

- məhkəmələr dolayı sübutları da nəzərə alacaq;

- “vicdanlı əldə edən” statusunu almaq çətinləşəcək;

- notariusların məsuliyyəti artacaq;

- reyestrə etimad prinsipi saxlanılacaq, amma mütləq xarakter daşımayacaq;

- saxta etibarnamə işlərində əsl mülkiyyətçinin müdafiəsi güclənəcək.

İlhamə Həsənova

Vəkillər Kollegiyası Rəyasət Heyətinin üzvü