Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında qanundakı boşluqlar, kolliziyalar, maraqlı nüanslar

Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması dedikdə dövlət ehtiyacları üçün bələdiyyə və xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq üzərində mülkiyyət, istifadə və icarə hüquqlarına həmin torpağın könüllü və ya məcburi qaydada əvəzi ödənilməklə dövlət tərəfindən satın alınması, həmçinin istifadədə və (və ya) icarədə olan dövlət torpaqlarının müvafiq kompensasiya ödənilməklə istifadəçidən və ya icarəçidən geri alınması başa düşülür.

Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması müxtəlif qanunvericilik aktları ilə tənzimlənir ki, bunlar Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasından, Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsindən, Mülki Məcəllədən, Mənzil Məcəlləsindən, bu Qanundan, Azərbaycan Respublikasının digər normativ hüquqi aktlarından və tərəfdar çıxdığı beynəlxalq müqavilələrdən ibarətdir. Bu cür geniş tənzimlənməyə baxmayaraq, proses olduqca mürəkkəb və bütün dövrlərin problemli məsələlərindən birini təşkil edir ki, proses zamanı ortaya çıxan xoşagəlməz halların bir çox səbəbləri vardır: proses həyata keçirən dövlət sifarişçisinin və ya digər dövlət orqanlarının vəzifəli şəxslərinin və icraçılarının, eyni zamanda vətəndaşların Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə əməl etməməsi, bu sahədə maarifləndirmə işinin zəif olması və vətəndaşların bir çoxunun qanunvericilik müddəalarından xəbərdar olmaması və s.

Qanunun adlandırılması

İlk növbədə “Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında” Qanunun adına diqqət yetirilməsini məqsədəmüvafiq hesab edirik. “Normativ hüquqi aktlar haqqında” Qanunun 29.1-ci maddəsində qeyd olunur ki, hər bir normativ hüquqi akt onun hüquqi tənzimləmə predmetini və əsas mahiyyətini əks etdirən ada malik olmalıdır. Fikrimizcə, “Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında” Qanunun adı onun mahiyyətini tam əks etdirməməklə, torpağın üzərindəki tikililərin alınmasını ehtiva etmir. Halbuki, Qanunun 1.1.3-cü maddəsində tikiliyə torpaqla möhkəm bağlı olub təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan bütün əmlak, o cümlədən binalar (yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri), qurğular, bağ evləri, divar, hasar, yarımçıq (inşası başa çatdırılmamış) tikili və bu kimi digər obyektlər kimi anlayış verilmişdir. Deməli, torpağın üzərindəki tikili ondan ayrıla bilmədiyindən vahid obyekt- predmeti təşkil edir ki, analoji müddəa “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 13.7-ci maddəsində də əks olunmuşdur. Burada qeyd edilir ki, üzərində mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınan torpaq sahəsi onda yerləşən daşınmaz əmlakla birgə vahid daşınmaz əmlak obyekti kimi qeydiyyata alınır. Göründüyü kimi, torpaq sahəsi və üzərindəki tikili vahid, ayrılmaz obyektdir. Cari Qanunda təkcə torpaq sahəsi deyil, üzərində yerləşən tikilinin də alınması normativ nizamasalmanın predmeti olduğu halda, Qanunun adında yalnız torpaq sahəsinin əks olunması Qanunun mahiyyəti ilə tanış olmayan şəxslərdə onun predmeti haqqında məhdud təsəvvürlərin yaranmasına yol açır. Fikrimizcə, Qanunun adında təkcə torpaq sahələrinin deyil, alınmanın təsirinə məruz qala biləcək digər daşınmaz əmlak növlərinin də ehtiva olunması Qanunun məzmunu haqqında ilkin təsəvvürlərin düzgün istiqamətdə oyanmasında mühüm rol oynayardı.

Dövlət mülkiyyətində olan torpaqlar alınarkən dövlət özü öz torpağına görə pul ödəməlidir?

İkinci növbədə qeyd olunmalıdır ki, qanunvericilik sistemimizdə rəhbər tutulan və insan hüquqlarının təməl institutlarından birini təşkil edən mülkiyyətin toxunulmazlığı, mülkiyyətə hörmət prinsipi torpaqların alınmasının da baza müddəalarından birini və birincisini təşkil edir. Bu prinsip hələ qədim dövrlərdən rəhbər tutulmuşdur ki, bununla bağlı Osmanlı tarixinə səhayət edərək nümunə gətirək. Belə ki, mötəbər mənbələrə görə, Osmanlı padişahı I Sultan Süleyman Qanuninin həyat yoldaşı Xürrəm Sultan məscid inşa etdirməsi ilə əlaqədar zəruri ərazilərin vətəndaşların mülklərinin əvəzi ödənilməklə sarayın işçilərinə tapşırmışdır. Ancaq bir yaşlı qadın evinin satılmasına qəti razı olmamış, bu zaman Xürrəm Sultan ona veriləsi kompensasiya məbləğinin artırılmasını tapşırmış, qadın yenə razı olmadıqda isə ölkədə ən yüksək statusun sahibinin zövcəsi olmasına baxmayaraq şəxsən özü yaşlı qadının hüzuruna gələrək mülkünü boşaltması üçün onu razı salmağa çalışmış və yüksək mənəvi keyfiyyətləri, təvazökarlığı sayəsində bunu bacarmış, nəticədə mülkiyyət hüququna hörmətin qorunması prinsipi rəhbər tutularaq 1538-ci ildə İstanbul, Cərrahpaşada Memar Sinanın layihəsi əsasında məscid inşa olunmuşdur.

Mülkiyyətin toxunulmazlığının digər əsasını isə Qanunun 3-cü maddəsi ehtiva edir. Belə ki, sözügedən maddə torpağın alınmasına əsas verən dövlət ehtiyaclarının dairəsini konkret müəyyən etməklə, bu ehtiyaclardan başqa digər məqsədlərlə vətəndaşların mülklərinin alınmasını istisna edir, onların əmlakını normativ mühafizə altına alır.

Bəs hansı torpaqlar dövlət tərəfindən alına bilər?

Bu sualı da Qanun 5-ci maddədə ətraflı cavablandırır. Belə ki, alına bilən torpaqların dairəsinə xüsusi və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar daxildir. Burada maraqlı bir sual ortaya çıxır: vətəndaşa icarəyə verilən dövlət torpaqları alınarkən bunun üçün kompensasiya ödənilməlidirmi? Axı cari situasiyada alıcı dövlət, alınmanın predmeti isə dövlət mülkiyyətində olan torpaq olduğu halda, dövlətin öz mülkiyyətində olan torpağı geri alarkən ödəniş etməsi nə dərəcədə qanuna və məntiqə sığır? Məntiqə sığmasa da, qanuna sığır. Belə ki, “Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında” Qanunun 5.1-ci maddəsi müəyyən edir ki, istifadədə, icarədə olmasından asılı olmayaraq torpaqlar bu Qanuna uyğun olaraq dövlət ehtiyacları üçün alına bilər. Eyni zamanda 5.2-ci maddədə dövlət mülkiyyətində olan torpaqlar üzərində istifadə və icarə hüquqlarının dövlət ehtiyacları üçün geri alınması təsbit olunmuşdur. Göründüyü kimi, Qanunun adında və digər müddəalarında “torpaqların alınması” ifadəsi işlənsə də, bu normada “torpaq üzərində hüquqların alınması”ndan bəhs olunur. Yəni torpaq dövlətin mülkiyyətinə olsa belə, vətəndaşın torpağa hüququ mövcud olduğundan, dövlət bu hüququ geri almaq üçün müəyyən kompensasiya ödəməlidir.

Mülki hüquq qanunvericiliyi ilə ziddiyyət

Qanunda mövcud olan maraqlı məqamlardan biri də 14-cü maddənin Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 13- cü maddəsində təsbit olunmuş mülkiyyətin toxunulmazlığı prinsipinə zidd olmasıdır. Belə ki, Konstitusiyanın 13-cü maddəsinin I hissəsi Azərbaycan Respublikasında mülkiyyətin toxunulmaz olduğu və dövlət tərəfindən müdafiə olunmasını özündə əks etdirir. Mülkiyyət hüququnun toxunulmaz olduğu həm Azərbaycanda əsas qanun olan Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası ilə bərabər eyni zamanda Azərbaycan Respublikasının tərəfdar çıxdığı «İnsan hüquqları və əsas azadlıqların müdafiəsi haqqında» Avropa Konvensiyasının 1 saylı protokolun 1-ci maddəsinə əsasən hər bir fiziki və hüquqi şəxs öz mülkiyyətindən maneəsiz istifadə hüququna malikdir. Heç kəs cəmiyyətin maraqları və qanunda, beynəlxalq hüququn ümumi prinsiplərində nəzərdə tutulan hallardan başqa əmlakından məhrum edilə bilməz. Eyni zamanda, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 152-ci maddəsində mülkiyyət toxunulmazlığı geniş təsnifatla verilmişdir. Burada mülkiyyət hüququnun tərkib elementlərinə sahiblik, istifadə və sərəncam hüquqları daxil edildiyindən, mülkiyyətin toxunulmazlığı geniş mənada həm də bu hüquqların müdafiəsi, mühafizəsi və əmlakın sahibinin, istifadəçisi və mülkiyyətçisinin sərbəst iradəsi əsasında idarə edilməsində ehtiva olunur.

İndi isə “Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması” haqqında Qanunun 14-cü maddəsinə nəzər salaq. Normaya əsasən alınmanı həyata keçirmə ilə əlaqədar müvafiq orqanın əməkdaşları torpağa daxil olmaq, mərzləmək, səviyyəsini ölçmək və plana almaq, torpağın süxurunu qazmaq və ya burğu ilə deşmək, alınmanın təsirinə məruz qalan torpağın sərhədlərini müəyyən etmək, bu Qanunun 14.1.1-ci və 14.1.3-cü maddələrində göstərilən səviyyələri, sərhədləri nişanlarla qeyd etmək hüququna malikdir. Qeyd edilən fəaliyyətlərin həyata keçirilməsini Qanun 2 istiqamətlə məhdudlaşdırır, lakin bu məhdudlaşdırmaların heç biri vətəndaşın pozulmuş və ya pozula biləcək mülkiyyət toxunulmazlığı hüququnu bərpa etmir:

- Yuxarıda qeyd olunan hərəkətlər heç də alınmanın bütün mərhələlərində deyil, yalnız rəsmi elan həyata keçirildikdən sonra hüquqi çərçivədə reallaşdırıla bilər. Belə ki, Qanunun 1-ci maddəsində “rəsmi elanda göstərilən ərazidə qanunvericiliyə uyğun olaraq aşağıdakı tədbirlər həyata keçirilə bilər” cümləsi qeyd olunmuşdur. Lakin rəsmi elanın zaman nöqteyi-nəzərindən meyar kimi müəyyən olunması mülkiyyət toxunulmazlığı hüququnun pozulmasınınb qarşısını almır. Çünki rəsmi elan Qanunun 12.1-ci maddəsinə görə torpağın alınması haqqında hazırlanan təkliflə bağlı bir bəyanat məqsədi daşıyan elandır. Göründüyü kimi, rəsmi elan alan torpaq sahəsi üzərində alan orqanın hər hansı mülkiyyət hüququnun yaranması üçün əsas deyil. Belə ki, Qanunun 52.1- ci maddəsi ilə müəyyən olunur ki, alınmanın təsirinə məruz qalan şəxsdən alınan torpaqla bağlı sahibliyin əldə edilməsi yalnız məhkəmə tərəfindən müvafiq qərar qəbul edildikdən sonra həyata keçirilə bilər. Buna baxayaraq, torpaq sahəsində hər hansı əməliyyatlar aparılması hüququnun mövcudluğunun, həm də mülkiyyətçi və ya istifadəçinin iradəsi məsələsinə toxunulmadan, normada bu formada ifadə olunması tamamilə absurddur.

- Qanunda həm də göstərilir ki, bu Qanunun 14.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş tədbirlər nəticəsində torpağa dəyən zərərə görə torpağın mülkiyyətçisinə, istifadəçisinə və icarəçisinə müvafiq kompensasiya ödənilir. Göründüyü kimi, normada mülkiyyət toxunulmazlığına ziddlik birbaşa ifadə olunub. Belə ki, sözügedən tədbirlər nəticəsində torpağa zərər dəyə bilmə ehtimalı normada da əksini tapmışdır. Kompensasiya ödənilməsi isə artıq dəymiş zərərə, dolayısı ilə desək, artıq pozulmuş hüquqa görə müəyyən olunub və kompensasiyanın ödənilməsi hüquq pozuntusu faktını dəyişdirmir.

Fikrimizcə, sözügedən maddədə kolliziya faktının aradan qaldırılması üçün 14.1-ci maddəyə “mülkiyyətçinin razılığı ilə” ifadəsi əlavə olunması məqsədəmüvafiqdir.

Ümumi istifadədə olan sahələrə görə kompensasiya

“Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması” haqqında Qanunun 64-cü maddəsi olduqca mütərəqqi və alqışalayiq bir normanı əks etdirir. Qeyd edək ki, 64-cü maddəyə əsasən alınan torpağa ümumi istifadədə olan torpaq sahələri daxil olduqda, ondan istifadə etmək və ya məhsul götürmək hüququna malik olan şəxslər ümumi istifadədə olan torpaq sahələrinə giriş, istifadə və ya məhsul götürmək hüququnun itirilməsinə görə kompensasiya almaq hüququna malikdirlər. Fikrimizcə, qeyd olunan maddə iki əsas cəhətinə görə diqqətəlayiq hesab olunmalıdır:

- 1-ci maddənin əksinə, ziddiyyətə yol açmır, tam tərsi, oxşar məsələni tənzimləyən qanunvericilik aktları arasında uzlaşma və uyğunluğun təmin olunmasını ehtiva edir. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin “Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakına mülkiyyət hüququ” adlanan 35.1-ci maddəsinə əsasən yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur. Göründüyü kimi, Qanunun müddəaları tərtib olunan zaman qüvvədə olan digər qanunvericilik aktları da nəzərə alınmış, məhz Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulan qayda bu torpaqların alınmasına da şamil olunaraq qanunlararası uzlaşma təmin olunmuşdur.

- Yuxarıda da qeyd olunduğu kimi, Qanunun 64-cü maddəsi imkan verir ki, mənzil mülkiyyətçilərinə birbaşa hüquqla məxsus olmayan, lakin onlar tərəfindən ümumi istfadə olunan ərazilərə görə də, kompensasiya alsınlar. Məsələn, binaların həyəti bütün mülkiyyətçilər tərəfindən ortaq istifadə olunur. Bununla da Qanunun 54.1-ci maddəsində əks olunan alınmanın təsirinə məruz qalan bütün şəxslərə torpaqlarının alınması əvəzində, yaxud torpağa dair digər hüquqları ilə bağlı bu Qanuna uyğun olaraq ədalətli kompensasiya ödənilməsi öhdəliyindəki ədalət faktoru obyektiv formada realizə olunmuş olur.

Röya Mirtalıbova

Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin hüquq məsləhətçisi